Kira Geliri Beyanında Gerçek Gider Avantajı

Kira geliri beyanında kazancın hesaplanması bakımından Gelir Vergisi Kanunu “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntemi seçmekte mükellefleri serbest bırakmıştır. Buna göre;

  • Götürü gider yönteminde, hakları kiraya verenler hariç olmak üzere mükellefler kira hasılatlarının %25’ini götürü gider olarak indirebilmektedir. Ancak götürü gideri seçen mükellefler bu yöntemi iki beyan dönemi geçmedikçe değiştiremezler. Yani 2015 kira gelirinin hesaplanmasında götürü gider yöntemini seçen mükellef, 2016’da da bu yöntemi kullanmak zorundadır.
  • Gerçek gider yönteminde ise, kira geliri elde edenler, kiraya verdikleri mal ve haklar için yaptıkları aydınlatma, su, faiz ödemesi, sigorta gibi giderleri, hasılatlarının hesaplamasında dikkate alabilmektedirler.

Kira beyanında gerçek gider yönteminin tercih edilmesi, ödenecek vergi bakımından mükelleflere avantaj sağlayabilmektedir. Aşağıda her iki yöntem de ödenecek vergi bakımından nasıl bir fark olduğu karşılaştırmalı bir örnek ile açıklanmaya çalışılacaktır.

Örnek: Emekli memur Bay A 2014 yılında satın almış olduğu konutu aylık 1.200-TL bedel ile mesken olarak kullanılmak üzere kiraya vermiştir. Bay A söz konusu konutu 300.000 TL bedel ile kredi kullanmak suretiyle satın almıştır. Bay A’nın yıllık faiz ödemesi toplamı 3.000-TL’dir. Bununla birlikte Bay A başka bir konutta kiracı olarak ikamet etmekte, bu konuta kira olarak aylık 600-TL ödemektedir. Bay A satın almış olduğu ev için 300-TL zorunlu deprem sigortası bedeli, 2015 yılı emlak vergisi olarak 500-TL ve evin tapu bedelini gerçek değerinden düşük beyan ettiği için de 2500-TL vergi zıyaı cezası ödemiştir. Bay A 2014/Aralık döneminin kirasını 2015/Ocak döneminde tahsil edebilmiştir.

Bay A’nın kira geliri beyanı için götürü gider ve gerçek gider yöntemi bakımından ayrı ayrı hesaplama yapılacaktır.

  • Götürü Gider Yöntemi

götürü gider

Gelir vergisi Kanunu’nun 72. Maddesi’ne göre kira geliri hasılatı, bir takvim yılı içinde o yıla ve geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen bedellerin toplamı olacağı belirtilmiştir. Buna göre Bay A 2015 yılı için toplam 14.400-TL’ye ilave olarak 2014/Aralık döneminden olan kira alacağı olan 1.200-TL’yi de 2015 yılında tahsil etmiştir. Dolayısı ile Bay A’nın 2015 yılı kira beyanı için dikkate alacağı toplam hasılatı 15.600-TL olacaktır.

Hasılat: 15.600-TL

 Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. Maddesi, mesken olarak kiraya verilen binalardan bir takvim yılında elde edilen hasılatın 2015 yılı için 3.600-TL’sinin istisna olduğu belirtilmiştir. Ancak ticari, zirai veya serbest meslek kazancı edenler ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (106.000-TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar. Buna göre emekli memur olan ve mesken kira geliri elde eden Bay A’nın istisna sonraki kira hasılatı,

 15.600 – 3.600 = 12.000

İstisna sonrası hâsılat: 12.000-TL

 Elde edilen kira hasılatı üzerinden indirilmek üzere %25 götürü gider hesaplanmak üzere 12.000 * 0,25 = 3.000

Vergiye tabi gelir (vergi matrahı) = 9.000-TL (12.000 – 3.000)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. Maddesi’nde 12.000-TL’ye kadar olan gelirler üzerinden %15 oranında vergi hesaplanacağı belirtilmiştir. Buna göre;

Hesaplanan Vergi: 1.350-TL (9.000*0,15) olacaktır.

gerçek gider yöntemi

  • Gerçek Gider Yöntemi

Bu yöntemle götürü gider yöntemi arasında hasılat ve istisna hesaplama bakımından fark bulunmamaktadır. Dolayısıyla Bay A’nın 2015 yılı için elde ettiği,

Hasılat: 15.600

İstisna sonrası hâsılat: 12.000-TL

 Gerçek gider yönteminde Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. Maddesi’nde belirtilen giderler hasılattan indirim konusu yapılabilecektir. Ancak öncesinde aynı kanunun 21. Maddesindeki istisnadan (örneğe göre 3.600-TL) yararlanılmışsa, söz konusu istisna ile hasılata isabet eden giderler indirim konusu yapılamayacaktır. Öncelikle mükellefin kira gelirini hesaplamada hasılatından indirilebileceği giderlere ve ne kadarını indirim konusu yapabileceğini açıklayacak olursak;

  1. Konut bedeli ve finansman gideri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/4. Maddesinde, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i

Bay A kiraya verdiği konutu 300.000-TL’ye almış ve bu konutun alımı için kullanmış olduğu kredi için her yıl 3.000-TL faiz ödemektedir. Buna göre,

3.000 + 15.000 (300.000*0,05) = 18.000

 

  1. Amortisman gideri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/6. Madde’sinde kiraya verilen mal ve haklar için amortismanların gider yazılabileceği belirtilmiştir. Vergi Usul Kanunu 333 Sıra No.lu Genel Tebliği uyarınca binalar için ayrılabilecek yıllık amortisman tutarı maliyet bedelinin %2’si olarak belirlenmiştir. Buna göre mükellef kira verdiği konutu için,

300.000*0,02 = 6000-TL amortisman tutarını gider olarak dikkate alabilecektir.

  1. Sigorta ödemeleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/3. Maddesi gereğince kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, kira gelirinin hesaplanmasında gider olarak dikkate alınabilecektir. Buna göre, zorunlu deprem sigortası için ödenen 300-TL gider olarak dikkate alınabilecektir.
  1. Vergi ödemesi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/5. Maddesi gereğince kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler, kira geliri hesaplamasında gider olarak dikkate alınabilir. Buna göre 500-TL emlak vergisi gider olarak dikkate alınacaktır.
  1. Para cezaları ve vergi cezaları, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. Maddesi gereği para cezaları ve vergi cezalarının hasılattan gider olarak indirilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Dolayısıyla, mükellef adına kesilen 2.500-TL’lik vergi zıyaı cezasının kira hasılatından indirilmesi mümkün değildir.
  1. Başka bir yerde kirada oturan ev sahibinin ödediği kira bedeli, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/10. Maddesinde, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelinin hasılattan indirilebileceği ancak bu indirimin aynı maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılacağı belirtilmiştir. Bay A’nın kira gideri yıllık olarak 7.200-TL’dir. Mükellefin bu indirimi dikkate alıp alamayacağına matrah hesabı yapılırken değinilecektir.

Giderler Toplamı

Gerçek gider yönteminde kira geliri hesaplaması yapılırken öncelikle Gelir Vergisi 21. Madde kapsamında istisna olan hasılata isabet eden giderlerin ayrıştırılması gerekmektedir. Buna göre hesaplama şu formüle göre yapılır;

gerçek gider

Ancak bu hesaplama yapılırken Gelir Vergisi Kanunu’nun 88/3. Maddesi gereği gider fazlalığı sayılmayan giderler, gider fazlalılığı sayılabilecek giderlerden ayrı dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla örneğimizde de verilen G.V. 74/4 ve 10. Maddelerde yer alan giderler ayrı olarak dikkate alınacaktır.

Gider fazlası olabilecek dikkate alınabilecek giderler;

Kredi faiz gideri         : 3.000-TL

Amortisman gideri     : 6.000-TL

Sigorta gideri             : 300-TL

Emlak vergisi             : 500-TL

Toplam                       : 9.800-TL

İstisna olan hasılata isabet eden giderlerin ayrıştırılması sonucunda;

(9.800*12.000) /15.600 = 7.538,46-TL

Gider fazlası da olsa indirilebilecek gider toplamı: 7.538,46-TL

Gider fazlası olarak dikkate alınamayacak giderler;

İktisap bedelinin %5’i            : 300.000*0,05 = 15.000-TL

Ev sahibinin kira gideri          : 7.500-TL

Toplam                                   :  22.500-TL

İstisna olan hasılata isabet eden giderlerin ayrıştırılması sonucunda;

( 22.500*12000) / 15.600 = 17.307,69-TL

Gider fazlası olarak dikkate alınamayacak gider toplamı: 17.307,69-TL

Ödenecek Verginin Hesaplanması:

İstisna sonrası hasılat                                     : 12.000

Gider fazlalığı sayılabilecek gider                 : 7.538,46

Kalan kira geliri                                                : 4.461,54

Gider fazlalığı sayılmayacak giderler           : 17.307,69

Vergi Matrahı                                                    : 0,00-TL

Ödenecek Vergi                                          : 0,00-TL

Zarar                                                 : 12.846,15 Ancak gider fazlalılığından doğan ve G.V. 74/4 ve 10. Madde kapsamındaki bu giderler sonraki yıllara devredilebilecek zararlar kapsamında değildir.

 

Kira geliri beyanında götürü giderden ziyade, gerçek gider yönteminin kullanılması halinde ödenecek vergi bakımından ortaya çıkan avantaj örneklerde de görüldüğü gibidir. Örneğimizde, Bay A’nın götürü gider yöntemini seçmesi halinde ödeyeceği vergi 1.350-TL iken, gerçek gider yöntemin, seçmesi halinde ödemesi gereken vergi 0,00-TL’dir. Ancak gerçek giderin seçilmesi halinde dikkate alınacak giderlerin ilgili kanun maddesine uygunluğu ve belgelendirilmesi hususunda hassas olunması gerekmektedir.

Fotoğraflar: emlakkulisi.com, milliyet.com.tr. memurlar.net

(Visited 204 times, 2 visits today)

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir